Главная  Строительство 

Дворец в стрельне обретет вторую жизнь

Продолжает увеличиваться дисбаланс спроса-предложения. Прежде всего по причине дефицита самого доступного для граждан малогабаритного дешевого жилья. К этому, естественно, добавляется и непосредственно сам ценовой аспект. Специалисты признаются, что сплошь и рядом им приходится выслушивать исповеди клиентов, не поспевающих за ростом цен. Часто потенциальные покупатели просят заморозить цену на приглянувшуюся квартиру с клятвенным обещанием приобрести ее в ближайшее время. Очевидно, цены на новое жилье растут быстрее, чем финансовые ресурсы желающих их купить. При этом именно единички дорожают более высокими темпами по сравнению с квартирами больших площадей. И что самое печальное, проблема отрыва цен от уровня платежеспособности граждан обостряется все больше. Почти за полгода безостановочного роста цен, вызванного увеличением себестоимости строительства, у подавляющего большинства петербуржцев доходов не прибавилось. Инфляция, как третий лишний, разлучает покупателей со строителями.

 

Лето вышло на финишную прямую. Пройденная дистанция не отличалась изобилием крутых подъемов или спусков ни в ценовом, ни в конъюнктурном аспектах. Специалисты склонны считать, что ситуация на первичном рынке в целом развивалась согласно озвученным еще по весне прогнозам. То есть - вполне оживленный диалог строителей квартир с покупателями происходил на фоне относительно плавного, но устойчивого роста цен. Август традиционно считается месяцем, который подводит некий итог весенне-летней страде и одновременно обнажает тенденции развития ситуации, поджидающей участников рынка на осеннем пике активности. Покупатели в погоне за ценами

 

Вторая причина - наличие на вторичном рынке жилья более дешевых объектов по сравнению даже с самыми дешевыми квартирами в строящихся домах. Иными словами, если покупателю не по карману квартира в новом доме, он имеет возможность подобрать вариант на вторичном рынке жилья. А учитывая, что минимальная ценовая планка на первичном рынке поднимается быстрее, чем на вторичном, потенциал подобного резервного фонда вторичного жилья постоянно растет. Соответственно, это нижняя ценовая граница на новые квартиры становится недосягаемой для все большего числа петербуржцев.

 

При подобном раскладе все большую конкуренцию квартирам в строящихся домах оказывает вторичный рынок жилья. Специалисты агентства Аркада отмечают как минимум две веские причины оттягивания спроса с первичного на вторичный рынок малогабаритного жилья. Первая - процесс ценообразования вторичных квартир не обременен такими трудно прогнозируемыми переменными величинами, как стоимость строительных материалов, тарифов на их транспортировку и т.д. Благодаря этому цены на них растут медленнее и сам рост (в отличие от скачкообразных всплесков на первичном рынке) носит куда более плавный характер. Значит, покупатели имеют больше шансов не отстать от них.

 

Застройщики сейчас вынуждены работать в условиях постоянно растущей себестоимости возводимого ими жилья. Не успев как следует привыкнуть к весеннему подорожанию материалов, топлива, электроэнергии и т. д., к августу они столкнулись с новым витком цен практически на все, без чего немыслимо строительство. Поэтому борьба с демпингом, ставящим под сомнение саму рентабельность строительного b2b а, обрела сейчас новый смысл. Тут уже не до соблюдения этикета с недобросовестными конкурентами. И даже не до логичных опасений относительно возможного снижения спроса со стороны платежеспособных граждан. Повышение цен выступает единственно реальным и чуть ли не единственным способом избежать убытков, а для некоторых компаний и полного финансового краха.

 

Ценообразование по-научному

 

Менее трагичной выглядит цена развития - она же экономически обоснованная цена. Продавая жилье по такой цене, :организация-застройщик способна обеспечить показатели работы, достаточные для выполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства. Первые рекомендации, выработанные советом по ценообразованию, уже разосланы заинтересованным организациям. Цены определены из учета совокупности таких параметров, как тип дома и район застройки.

 

Не удивительны поэтому оперативные и жесткие меры, предпринятые Ассоциацией домостроителей. Шесть крупных строительных компаний, входящих в это профессиональное объединение, объявили о создании Общественного совета по ценообразованию на первичном рынке недвижимости. Эксперты из этих компаний взялись проанализировать ценовую конъюнктуру на рынке и определить диапазон цен на новые квартиры, строители смогли выжить в сложившихся непростых условиях. Появились даже новые термины: цена отсечения - она же минимально допустимая. Общественный совет предупреждает - если продавать новые квартиры по ценам ниже цены отсечения, фирма рискует разориться.

 

Все еще впереди

 

К примеру, минимально допустимой ценой отсечения на самые дешевые квартиры единодушно признано считать величину $300 за кв.м жилья. Еще относительно недавно, каких-то несколько месяцев тому назад, эта цена фигурировала как средняя по первичному рынку. Но нынче времена не те. Для ориентира: самого доступного диапазона удостоилось новое жилье в типовых панельных домах, возводимых в Каменке - $300-323 за кв.м. К самым дорогим отнесли квартиры в новых кирпичных домах на Московском проспекте - $385-495 за кв.м. Изыскательские работы продолжаются. С наступлением сезонного осеннего оживления, по мнению специалистов, следует ожидать весьма ощутимых ценовых подвижек. Вверх, разумеется.

 

Перенос центра тяжести ударного труда на конец года - отнюдь не причуда строителей. Просто влияние оказывают инвестиционные условия, которые диктуют застройщикам городские власти. Строителям выгодно до последнего оттягивать их выполнение напоследок. В принципе, как считают многие, авральная сдача объектов под Новый год чревата ухудшением качества работ. Хотя все в конечном счете зависит от профессионализма и добросовестности компании. А для фанатов поговорки поспешишь - людей насмешишь можно лишь посоветовать при покупке новой квартиры ориентироваться на объекты со сроками сдачи в начале-середине года. В последние годы стратегическим месяцем для решающего штурма строители выбирают декабрь. Так, в последнем месяце прошлого года они умудрились сдать в эксплуатацию почти 500 млн. кв.м жилья - около 50% от общегодового объема! Так что времени для покорения рекордных высот у строителей еще предостаточно.

 

Трудовые достижения строителей за неполные 6 месяцев нынешнего года почти полностью повторили показатели 2000 года за этот же отчетный период. Согласно данным Комитета по строительству, на текущий момент уже сдано в эксплуатацию почти 200 тыс. кв.м нового жилья. При этом прогнозы на очередное взятие миллионного рубежа по итогам всего года строители пересматривать пока не торопятся. Ставка по традиции делается на последний квартал, в котором стахановскими темпами застройщики сдают львиную долю своей годовой продукции.

 

И все-таки специалисты агентства Аркада советуют не зарываться, так как непроданного жилья из года в год становится все больше. Скажем, целый ряд крупных строительных фирм уже публично декларировали намерения либо зафиксировать свой годовой объем строительства на достигнутых рубежах, либо даже свернуть строительство до обоснованного минимума. В качестве оптимальных показателей работы для ответственной надежной фирмы чаще других называется диапазон в 30-45 тыс. кв.м ежегодно вводимого в эксплуатацию нового жилья. В противном случае резко возрастает риск сбоев в регулировании финансовых потоков, а следовательно - в утрате устойчивости компании. Пример - фиаско крупной фирмы Виадук, которая завещала после своей кончины петербуржцам более 200 тыс. кв.м недостроенного жилья.

 

Однако важно, чтобы строительство домов не превращалось в самоцель. Новые квартиры получают почетный статус жилья лишь с момента обретения хозяев. Иначе они остаются лишь бездушными каменными коробами, загромождающими городские территории. Таким образом, все опять упирается в проблему платежеспособности. Пока же, по данным специалистов, строят новое жилье со скоростью, заметно превышающей темпы его реализации. Поэтому затертый до дыр тезис о затоваривании рынка продолжает призраком реять над новостройками Санкт-Петербурга. Строители же бодрятся, утверждая, что годовой объем даже в 1,5 млн. кв.м вполне безболезненно может быть выставлен на продажу с шансами на успех.

 

В целом дисбаланс спроса-предложения сохраняет тенденцию к увеличению. К примеру, предложение на новые квартиры в Приморском районе почти в два раза превышает реальный платежеспособный спрос со стороны граждан. Исключение составляет лишь дефицит дешевого жилья в панельных и монолитных домах, которого строят заметно меньше, чем хотели бы петербуржцы. Желающих обжить новые квартиры в Московском районе (от станции метро Электросила до Московской) строители также радовать не спешат. Привлекательность Московского района явно превышает возможности инвесторов по поиску свободных пятен под строительство. В этом смысле он со своими 5% от общего объема предложения по городу солидаризируется с заповедной обособленностью исторического центра города.

 

Что касается динамики предложения по районам города, то за весенне-летний период существенных корректировок она не претерпела. Продолжается плавное снижение темпов строительства в Василеостровском, Центральном районах и на Петроградской стороне. Лидерство по количеству вводимого нового жилья по-прежнему удерживает Приморский район. Его доля от общегородского объема достигает 25%. На втором месте идет Выборгский район с почти 20-процентным удельным весом. Тройку лидеров с показателем в 12% замыкает Калиниский район. Чуть-чуть уступает ему Невский. Естественно, среди аутсайдеров по количеству строящихся домов находятся районы исторического центра города. Они вносятв общую копилку не более чем по 3-5%. Но даже среди них особо выделяется своей аллергией к новому строительству Адмиралтейский район. На него приходится лишь чуть более 1% от всего предложения жилья на городском первичном рынке.

 

Широкой поступью идет и чисто монолитное строительство. Его доля составляет около 25%, что вполне соответствует достаточно высокой технологичности работ и весьма динамичным процессом возведения. Традиционно скептическое отношение к качеству панельных домов строители стараются сгладить за счет применения новых технологий и материалов. Благодаря этому начавшееся было несколько лет назад стремительное вытеснение панели с рынка удалось остановить. Специалисты склонны отводить этому типу жилья роль народного. В том смысле, что подавляющее число граждан, ориентируясь прежде всего на доступность цен, может позволить себе квартиры только в панельных домах. Имеющему столь веское алиби, по мнению специалистов, панельному домостроению в ближайшие годы забвение не грозит. Тем более, если продолжатся последовательные усилия строителей по повышению уровня комфортности при сохранении относительно гуманных цен.

 

По типам домов представленных сейчас на первичном рынке ситуация уже довольно продолжительное время стабильна. Мучительный поиск оптимального соотношения цена-качество продолжается. Анонсированное специалистами повышение требовательности покупателей к качеству строящегося жилья подкрепляется готовностью строителей к возведению добротных кирпичных домов. К августу нынешнего года их доля в Петербурге достигла более 45%. Однако их более высокая себестоимость среди прочих типов жилья объективно сужает круг потенциальных покупателей. Это противоречие строители пытаются сгладить, скрещивая такие способы возведения, как кирпичный с монолитным. В разных комбинациях этот гибрид постепенно завоевывает место под солнцем.

 

Более системный подход (при почти таких же трудностях в получении пятна и выполнении инвестиционных условий) наблюдается в сфере реконструкции. Выгодное местоположение объекта с квартирами, из окон которых открывается панорама города, престижность проживания в самом сердце Петербурга, высокий уровень сервиса и комфорта по карману только самым обеспеченным господам. Сообразно этому очевидному постулату строители считают, что для жилья в реконструируемых домах 5% - вполне достаточная доля от общего объема.

 

Другой ценовой полюс, воплощающий ставку строителей на потребности очень обеспеченных граждан, соответствует жилью элитного уровня. Новое строительство в центре города всегда удостаивается статуса чуда, по причине исключительной редкости подобных подвигов.

 

 

Причину своего успеха победители тендера видят в том, что в их проекте в равной степени досконально были проработаны и реставрационная часть, и новое строительство. Немаловажно и то, что в представленном варианте присутствовала коммерческая составляющая, обеспечивающая частичную окупаемость проекта, а также полноценное функционирование будущего комплекса в интервалах между визитами высоких гостей. По обе стороны от Константиновского дворца архитекторы предложили разместить дипломатическую деревню, четырехзвездную гостиницу, конгресс-холл, элитный яхт-клуб и другие инфраструктуры проведения встреч и приемов на высшем уровне.

 

Генподряд на проектирование реконструкции ансамбля Константиновского дворца достался консорциуму петербургских архитекторов и реставраторов. Тендер на лучшую эскиз - идею реконструкции Константиновского дворца в Стрельне под морскую резиденцию президента РФ был объявлен Управлением делами президента весной 2001 года. В нем приняли участие несколько временных творческих коллективов из Москвы и Петербурга. Консорциумы сформировались из специалистов различного профиля - архитекторов, реставраторов, инженеров. В состав петербургской команды вошли реставраторы из Государственного Эрмитажа под руководством главного архитектора Эрмитажа Валерия Лукина, ООО Литейная часть - 91, персональная архитектурная мастерская Григория Михайлова, ГипроНИИ РАН, архитектурная студия Витрувий и сыновья и ООО Термолайн Инжиниринг. Их основными конкурентами выступали два московских тандема: Моспроект-4 + Спецпроектреставрация (руководитель Андрей Боков) и Курортпроект + Росреставрация (руководитель Михаил Хазанов). Жюри, в состав которого входил управляющий делами президента Владимир Кожин, остановило свой выбор на проектах, предложенныхх петербуржцами.

 

Людмила Лихачева

 

Гвоздем программы можно назвать сооружение на круглом искусственном острове в русле канала, впадающего в Финский залив. По словам авторов, так называемый Павильон Воды - своего рода антиархитектура, поскольку большую часть времени его просто не будет видно. Если же президенту нужно будет побеседовать с глазу на глаз с кем-нибудь из зарубежных коллег, Павильон Воды, приводимый в движение специальными подъемными механизмами, образно говоря, вырастет из-под земли. Он будет цилиндрической формы, с раздвигающимися стенами из тонких полупросвечивающих мраморных пластин. При необходимости они будут обеспечивать полную изоляцию беседующих от внешнего мира либо, наоборот, раздвигаться и открывать вид на акваторию залива. После заключения контракта на проектно-изыскательские работы, консорциум проектировщиков приступит к составлению более подробной и детальной концепции. По предварительной оценке управделами президента РФ Владимира Кожина, стоимость первоочередных работ по реконструкции дворца, благоустройству прилегающей территории и воссозданию парка и гидротехнических сооружений составит около $ 170 млн.

 


Надежная кровля от полара. Петербургские фасады не ударят в грязь лицом!. Несостоявшиеся новоселы.... Для тех, кто не любит забивать гвозди в бетон - makrofix np от makrofix. Подниматься на лифте?! уж лучше пешком!. Пенополиэтилен: материал сегодняшнего дня. Мир дворцам - война хижинам!. Телохранители древесины. Профессиональная линия от makroflex. В мире тепла и комфорта. Новые проекты ко дню рождения. Ангел обретет вторую молодость. Жалкие остатки: надо видеть! или с праздником вас, дорогие строители!.

Главная  Строительство 



0.0016

 
Яндекс.Метрика