Главная  Строительство 

Строители не хотят продешевить

Известно, что потенциальный рынок Петербурга, в особенности в области строительства, велик. Наряду с шедеврами мировой архитектуры, от прошлых веков город унаследовал много полуразрушенных, неблагополучных зданий. Реконструкции и реставрации требуют не только исторический центр, но и дома на периферии.

 

Весь спектр частной инициативы - такое название носила Шестая ярмарка-презентация инвестиционных проектов Санкт-Петербурга. Вниманию широкой общественности было предложено более 59 инвестиционных проектов и b2b -идей. Организаторы таким образом надеялись привлечь инвесторов и помочь им выбрать наиболее выгодный проект.

 

После августа 1998 года нас поставили перед фактом: крупных инвестиционных сделок в России не будет, по крайней мере, в ближайшие лет десять. Все, на что город может рассчитывать в силу сложившейся ситуации, это инвестиции в малый b2b и в часть проектов реконструкции исторического центра Петербурга. Вложение средств в эти проекты - мера необходимая, и кредит на эти цели выделяет нам Всемирный банк реконструкции и развития, правда опять-таки на определенных условиях.

 

Но так же хорошо известно, что городской бюджет не в состоянии в полном объеме поддерживать строительство. Как воздух, тут необходим приток инвестиций, способный оживить деловую активность в этой сфере. Несмотря на то, что, по данным международных финансовых организаций, по инвестиционной привлекательности Санкт-Петербург занимает восьмое место среди всех городов мира, иностранным инвесторам, которые вкладывают деньги в проекты Петербурга, живется неспокойно.

 

Шестая ярмарка инвестиционных проектов проходит два раза в год: в мае и в ноябре. Ярмарка представляет проекты, охватывающие не только строительство, но и такие сферы, как интернет-технологии, пищевая промышленность, фармацевтика, топливно-энергетический комплекс, туризм и т.д. Конечно, здесь подразумеваются инвестиции в малый и средний b2b .

 

Главным условием банка стало введение должности вице-губернатора, отвечающего за инвестиции. На этот пост назначен Александр Вахмистров, одновременно являющийся председателем Комитета по строительству.

 

Для специалистов в рамках ярмарки организаторы провели конференцию Как привлечь частные инвестиции в производство с помощью акционерного капитала. На конференции выступили заинтересованные в инвестициях представители Валютной биржи, ОАО Ленэнерго, Консорциума Форт-Росс и др.

 

Разработчики проектов предлагают как традиционные способы вложения денег - строительство торгового комплекса, базы отдыха, предприятия по выпуску экологически чистой продукции, так и подчас неожиданные варианты - центр дистанционного обучения, инкубатор малых компаний в области информационных технологий. Объем запрашиваемых ими инвестиций колеблется от 20 тыс. до 100 млн. долларов.

 

Они пытаются сделать лучше

 

Логическим завершением ярмарки стало подведение итогов конкурса Молодые, дерзкие, перспективные: b2b -идеи молодых специалистов были вынесены на суд опытного жюри, лучшие проекты награждены дипломами и призами. Только как сложится судьба представленных проектов, да и вообще самих инвестиций в Петербурге, неизвестно.

 

Несмотря на то, что отныне ведение инвестиционными проектами принадлежит Комитету по строительству, где уже формируется Информационно-консультационный центр по работе с инвесторами, ограничивать Центр и Выставку работой с проектами только руководящего ведомства не станут. Например, семинары будут проводить здесь и другие комитеты, а также независимые организации. Все они заинтересованы в поиске общего, спасительного решения. И не случайно в плане близлежащих обсуждений делается акцент на проблеме законодательства.

 

Шестая ярмарка инвестиционных проектов проходила в помещении постоянно действующей Выставки инвестиционных проектов на пл.Островского, 1 Со времени своего открытия в 1998 году, выставка являлась по сути Управлением информационной поддержки КУГИ. Теперь она перешла в ведомство Комитета по строительству и стала его структурным подразделением.

 

Например, одним из направлений работы постоянно действующей Выставки на пл. Островского,11 стал обмен опытом и идеями с заграничными партнерами, а в лучшем случае - и заключение контрактов с ними. Так в сентябре 2000 года впервые прошло долгожданное мероприятие - Дни Санкт-Петербурга в Хельсинки, участие в котором приняла Выставка инвестиционных проектов. Следующим шагом на пути укрепления финско-русского сотрудничества станет ответный визит финнов в город на Неве в 2003 году.

 

Такие семинары как Проблемы несоответствия федерального и городского законодательства об инвестиционной деятельности, Инвестиционное законодательство Санкт-Петербурга. Проблемы и перспективы его развития, Новое в регулировании инвестиционных процессов в Санкт-Петербурге призваны повлиять на инвестиционный климат Петербурга путем формирования оптимального законодательства. Впрочем, это не единственный аспект, который собирается рассматривать Центр. В его программе намечено много других, не менее полезных дел.

 

Финские компании, как оказалось, весьма заинтересованы в инновационном рынке Петербурга. Некоторые из них уже осваивают инвестиционные возможности Северной столицы, другие только начинают думать о вложении денег в нашу экономику. С одной стороны, финны, по словам делегации, побывавшей в Хельсинки, хорошо представляют себе инвестиционные возможности Петербурга, нуждающегося в капиталовложениях. С другой стороны, встреча ясно показала, что иностранным инвесторам сложно принять наше инвестиционное законодательство. Неуверенность рождается из непонимания общих законов, по которым реализуются инвестиции в России.

 

В Финляндии Выставка представила ряд проектов. Среди них были первоочередные городские проекты, проекты жилищного строительства, реконструкции центра города и развития индустрии туризма. Все они в большинстве еще не реализованы: Малая Нева, Западный скоростной диаметр, Владимирский, 19, Апраксин двор, Пулково, Конюшенная площадь, Морской фасад, Новая Голландия и др. В качестве одного из успешно реализованных проектов в Петербурге с участием иностранного капитала был продемонстрирован знаменитый Атриум (Невский, 25).

 

 

Именно этим в значительной степени объяснялось продолжительное плавное снижение цен на строящееся жилье. Однако после недавнего резкого скачка цен на строительные материалы картина изменилась. Демпинг становится слишком рискованным занятием. Для того чтобы сохранить рентабельность проектов, строители вынуждены поднимать цены на строящееся жилье.

 

Специалисты признают, что количество предлагаемого к продаже жилья в строящихся и реконструируемых домах продолжает расти быстрее, нежели петербуржцы успевают его покупать. Подоб-ное отставание спроса от предложения неминуемо ведет к обострению конкуренции.

 

По крайней мере сейчас на какие-либо катаклизмы во внутриполитической или экономической ситуации в России подобное развитие событий не свалишь. Напротив - все мы свидетели усиления централизации власти и наведения порядка на необъятных просторах матушки России. С мировыми ценами на нашу главную статью доходов от экспорта - нефть - также ситуация благоприятная. Валютный и золотой запас в стране растет не по дням, а по часам. Не случайно население уже успело привыкнуть к победоносному шествию родного рубля по пятам заморского доллара.

 

У макроэкономических факторов - алиби

 

Строители уходят в отрыв

 

Казалось бы, вот они - долгожданные предпосылки к повышению платежеспособного спроса граждан. Действительно, даже лето по оценкам участников рынка недвижимости было отмечено небывалой для сезона отпусков активностью, что косвенно свидетельствует о возросших жилищных амбициях петербуржцев. Осенью активность граждан возросла еще больше. Судя по увеличению объема реальных сделок, их запросы подкрепляются финансовым благополучием. Вместе с тем нельзя забывать о весьма активном участии в приобретении жилья со стороны приезжих состоятельных b2b менов, нефте- и золотодобытчиков. Но даже несмотря на очевидное увеличение покупательного потенциала населения, дисбаланс спроса-предложения на первичном рынке жилья продолжает расти.

 

На ситуацию влияет, с одной стороны, квартирография строительства, с другой - ценовой фактор. Известный дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир в строящихся домах в сочетании с тем, что резервы для ценового демпинга первичным рынком практически исчерпаны, вынуждают граждан ориентироваться, прежде всего, на вторичный рынок. К примеру, если квадратный метр 1-к.кв. на первичном рынке стоит дороже, скажем, $240, то клиенты начинают искать альтернативные варианты на вторичном рынке.

 

При этом доля сделок со строящимся жильем составляет всего 20-25% от общего количества сделок, совершаемых на городском рынке жилья. Основные события развиваются все-таки на вторичном рынке. Отток спроса со вторичного рынка на первичный, имевший место ранее, практически прекратился. Трактовка ситуации следующая: приверженность абсолютного большинства покупателей к приобретению дешевого малогабаритного жилья по-прежнему актуальна, и все зависит от того, на каком сегменте рынка - первичном или вторичном - этот спрос удовлетворяется наилучшим образом.

 

Все это в целом, по мнению специалистов отдела строящихся квартир агентства Аркада, увеличивает у строителей соблазн прибегнуть к такому испытанному оружию в конкурентной борьбе, как ценовой демпинг. Последствия подобных рынок инговых ходов хорошо известны - победа в конкурентной борьбе достигается слишком дорогой ценой, так как рентабельность проекта неумолимо стремится к нулю. А это обстоятельство может поставить под сомнение способность строителей довести объекты до конца.

 

Резюме: преобладающая часть предложения на первичном рынке оказывается как бы в мертвой зоне платежеспособного спроса, даже несмотря на относительное увеличение покупательной способности граждан. Конкуренция со стороны вторичного рынка дополняется конкуренцией и среди самих строителей. Жилья строится все больше, и все острее встает проблема привлечения клиентов-дольщиков, смущенных подоб-ным изобилием вариантов на каждый конкретный объект. Показательно в этом плане заметное увеличение доли объектов, находящихся на начальных этапах строительства, от общего объема предложения. А реализация жилья на ранней стадии готовности, как известно, идет наиболее туго.

 

По мере сокращения ценовой разницы между первичкой и вторичкой все более весомым аргументом для покупателя будет становиться фактор надежности сделки. А он на вторичном рынке всегда был существенно выше, чем при долевом участии в строительстве новых квартир. Даже в пиковые моменты своей популярности сделки с первичкой не превышали 30-35% от всех сделок на рынке. Сейчас их доля приблизилась к 25%. К концу года можно ожидать ее сокращения до 15-20%. При этом цены на первичном рынке имеют тенденцию расти с несколько большим ускорением, нежели на вторичном. Скажем, есть основания прогнозировать рост цен на строящееся жилье к концу года примерно на 15-17%, тогда как на вторичное - не более чем на 10-14%.

 

Поэтому объективно снижение цен до опасного рубежа себестоимости объекта не выгодно ни строителям, ни дольщикам, каким бы симпатичным для последних ни выглядел вариант покупки квартиры за бесценок. Рано или поздно ценовой маят-ник должен был пойти вверх. Сигналом к этому стало подорожание в 1,5-2 раза основных строительных материалов: кирпича, цемента и т.д. Первичный рынок вступил в фазу роста цен. По этой причине начавшийся уже отток покупателей с первичного на вторичный рынок, видимо, будет усиливаться и дальше.

 

За прошлый год в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1072,5 тыс. кв.м. жилья: вновь построено 106 домов и реконструировано 33 дома, построен 281 дом индивидуального жилья. Так много в Питере еще не строили. Судя по сегодняшним темпам, 2000 год вполне может быть отмечен новым рекордом. За прошедшие полгода, по данным комитета по строительству, в Петербурге уже по-строено и реконструировано 42 жилых дома общей площадью 306,3 тыс. кв.м.

 

Установка на рекорды

 

В первой половине 2000 года значительно увеличилось предложение в Приморском районе, составив 30-35% от всего строящегося жилья в городе. Рост предложения отмечен в Центральном, Невском и Адмиралтейском районах. Подтягиваются Кировский и Красносельский. Продолжает победное шествие кирпичное и кирпично-монолитное домостроение. Специалисты отмечают увеличение спроса на квартиры в кирпичных домах, чему объективно способствовали увеличение его доли в общем объеме строительства, а также реализация отложенного спроса.

 

До конца года планируется ввести еще около 600 тыс.кв.м. И это только жилье, возводимое на средства инвесторов. Напомним, что доля муниципального строительства в прошлом году составила всего около 9%. Другими словами, новое строительство в Петербурге по сути финансируется частными дольщиками.

 

По-прежнему сохраняет статус-кво доля спроса на крупногабаритное элитное жилье. Несмотря на беззаветную страсть большинства петербуржцев к дешевым 1- и 2 к.кв, процент почитателей комфортного качественного жилья остается стабильным. Подобная их верность, подкрепленная наличием необходимых для покупки средств, позволяет удерживаться элитному спросу на позиции в 3-4% от всего спроса на первичном рынке.

 

Ценовая динамика кирпичного жилья обнаруживает тенденцию к снижению. В то же время цены на панельное жилье снижаются более плавно. В результате происходит заметное сближение продажной стоимости жилья в этих типах домов.

 

Вообще, спрос на новое жилье в известной мере поддерживается недостаточным предложением соизмеримого по ликвидности вторичного жилья. Из других факторов, подпитывающих спрос на строящееся жилье, можно упомянуть некоторые его объективные преимущества над вторичным. К таковым относятся: возможность перепланировок по вкусу покупателя, качество конструкций и инженерных сетей, систем тепло- и водоснабжения. Влияют также и возможность воспользоваться прогрессивными формами взаиморасчетов, например, рассрочкой или программой кредитования покупателей. И, конечно, на степень ликвидности жилья и его стоимость влияет планировка квартир.

 

Факторы ликвидности

 

Возможность жить в культурной ауре, исходящей от исторических и архитектурных памятников, всемирно известных музеев и парков, для многих также весьма заманчива. Всего один пример. Стоило начаться реконструкции бывшего доходного дома Томилина (1903-1906 г.г. постройки) на пересечении Садовой улицы и Апраксина переулка, как в агентствах сразу ощутили всплеск интереса со стороны покупателей. Объяснение простое - в доме популярное малогабаритное 1- и 2-комнатное жилье площадью от 33 до 55 кв.м. по цене $360/кв. м, что на фоне гораздо более дорогих соизмеримых по ликвидности объектов выглядит весьма заманчиво. Вот только одна беда - подобных вариантов до обидного мало.

 

По типу жилья фаворитами спроса остаются 1-и 2 к.кв. Особенно заманчиво для покупателей приобретение таких квартир в домах после реконструкции, расположенных в историческом центре города. В этом случае возможно совместить преимущества, присущие и новому и вторичному жилью. Благодаря применению новейших технологий и строительных материалов, замене износившихся инженерных сетей и трубопроводов, квартира в доме после реконструкции получает вторую молодость. К этому отрадному факту прибавляются все плюсы от проживания в центре: развитая инфраструктура, обилие и близость магазинов, учреждений социально-бытового назначения.

 

Дефицит пятен

 

Вообще проблема получения пятен под застройку и реконструкцию всегда оставалась болезненной темой для строителей.

 

Не секрет, что избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном пятачке домов похожего класса, объективно приводит к снижению цен, а следовательно, и рентабельности строительства. Среди других важных факторов, влияющих на стоимость жилья, специалисты отмечают наличие поблизости лесопарковых зон, водоемов и экологический аспект в целом.

 

Из факторов, определяющих ликвидность строящегося жилья и влияющих на спрос, специалисты особо отмечают выбор места застройки. Кроме фактора удаленности от центра, степени развитости инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близости метро), существенное влияние на цены оказывает и уровень конкуренции по предложению жилья.

 

Торги предполагаются сделать открытыми для всех желающих. Однако победитель обязан в 6-месячный срок подготовить всю необходимую документацию и выйти на Инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). Город гарантирует на время подготовки документации закрепить за победителем торгов данное пятно.

 

Важно добиться адекватности квартирографии дома выбранному пятну застройки. Получить место с готовой развитой инфраструктурой весьма сложно, а строить на целине рискованно - затраты непредсказуемо высокие, а вероятность того, что построенное жилье удастся реализовать, весьма призрачна. Поэтому борьба за выгодные пятна застройки отнимает много нервов, времени и энергии. У некоторых - даже крупных компаний, последнее время не выдерживают нервы. Симптоматично выглядят их отчаянные попытки попробовать силы на стороне, например, предпринимая покорение Москвы. А тем временем в родном Петербурге городские власти решили в качестве эксперимента опробовать новый порядок проведения торгов за право получения пятен под застройку.

 

По крайней мере, сделан шаг в сторону большей доступности процесса. До сих пор главным тормозом строители называли именно закрытость торгов и отсутствие равноправия среди возможных претендентов на получение заветного пятна. Остается только надеяться на то, что в конечном счете все это пойдет на пользу и дольщикам, которым уготовано судьбой сыграть роль инвесторов будущих строек.

 

Дисциплинирующим фактором призвана быть перспектива в случае, если он не уложится в этот срок, лишения как потраченных на торгах средств, так и права на по-дачу повторной заявки.

 

Относительно недавние события вокруг одной крупной строительной фирмы, оказавшейся в затруднительном финансовом положении, могут оказать влияние на дальнейшее развитие ситуации. Народ у нас чуткий. Сразу ожили существовавшие и ранее подозрения в пирамидоидальности первичного рынка. Именно эти настроения подогревают тягу покупателей к вторичному рынку жилья.

 

Динамическое равновесие

 

В случае же реального ущерба вовлеченных в неприятную историю людей и деловых партнеров, существует риск возникновения эффекта домино. В условиях паники граждане могут хлынуть на вторичный рынок. Пока первичному рынку удается сохранять динамическое равновесие.

 

Далее возможны два основных варианта развития событий. Если строителям и властным структурам удастся (во что очень хочется верить) подстраховать пошатнувшуюся фирму и обеспечить права пострадавших дольщиков, то первичный рынок относительно легко восстановит свое реноме. Тогда сильного оттока клиентов с первички на вторичку не произойдет. Цены в этом случае существенным колебаниям не подвергнутся.

 


Новый облик эрмитажа. Укрощение коней. Ткань - одежда интерьера. Tелохранители древесины(ii). Железная береза. Чуткое отношение к мостам. Дворец-сказка для нового аристократа. Геалан и северная ривьера. Gealan : российский опыт. Механизация строительных работ - еще шаг к мировому уровню строительства. Строители не хотят продешевить. Сплошные плюсы пробкового пола. Книга жалоб в internet.

Главная  Строительство 



0.0011

 
Яндекс.Метрика