Как показывает мировая практика, большинство граждан в странах с развитой экономикой уже давно апробировало и успешно пользуется ипотечным кредитованием. Сам по себе ипотечный кредит - это не что иное, как долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог существующей или приобретаемой недвижимости. То есть для того, чтобы купить новую квартиру или другой объект недвижимости, тому же американцу достаточно, собрав необходимые документы, просто прийти в свой банк и получить недостающую или требуемую сумму, а потом в течение оговоренного срока (как правило, 25 лет) ее погашать по согласованной схеме. Поэтому для жителей развитых стран жизнь в кредит - обычная процедура, и, к примеру, тот же процесс приобретения жилья, так сказать, в долг, не вызывает опасений ни самих граждан, ни банковских структур.

Существенный сдвиг в становлении ипотеки в России произошел в 1998 году, когда инвестиционный фонд США - Россия (TUSRIF) стал продвигать в нашей стране свою ипотечную программу ДельтаКредит. По ее условиям максимальная сумма кредита - $150 тыс. на срок до 10 лет предоставлялась клиенту после скрупулезной процедуры андеррайтинга (оценки вероятности погашения кредита, предполагающей проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором) под процентную ставку 15% годовых в валюте. На сегодняшний день по программе ДельтаКредит выдано порядка 400 кредитов на сумму, превышающую $20 млн. В настоящее время рассматриваются заявки еще примерно на $36 млн.

В то же время большинство инвесторов продолжали работать по-старому, предоставляя рассрочку платежа на срок строительства дома и, тем самым, ограничивая круг своих потенциальных клиентов. Практика же работы риэлторских фирм стала показывать, что с каждым годом уменьшается количество горожан, готовых выплатить полную стоимость квартиры в довольно сжатые сроки, и сам процесс реализации высококачественного жилья замедляется. Как следствие, у самих девелоперов притормаживается весь процесс прохождения оборотных средств, что сказывается на всем процессе строительства. Наметившийся дисбаланс привел к тому, что в последние годы самые крупные, так сказать, продвинутые инвестиционно-строительные компании вышли на качественно новые ступени строительства жилья. Они существенно нарастили темпы возведения домов, тем самым уменьшили сроки строительства, стали все больше внимания уделять качеству, благодаря чему уменьшилось число рисков. На столичном рынке недвижимости появилось высоколиквидное жилье, для расширения продаж которого требовались дополнительные средства. Финансовые структуры не замедлили обратить свое внимание на перспективную отрасль, так как в ней сосредоточен большой потенциал для их коммерческой деятельности. Застройщики своими конкретными действиями стали привлекать в строительство новых участников, в том числе структуры, занимающиеся кредитованием строящегося жилья.

Сложившееся стечение обстоятельств вынудило ведущие кредитные институты задуматься о новых направлениях развития ипотеки в России. Так, инвестиционный фонд США - Россия через программу ДельтаКредит предложил не практиковавшуюся ранее форму ипотечного кредитования на покупку строящегося жилья. О новом проекте компании было заявлено в конце мая текущего года. На финансирование пилотного этапа ДельтаКредит выделила $10 млн. При этом были изменены условия выдачи кредитов, одним из моментов стала максимальная сумма возможного ипотечного кредитования, которая сегодня составляет $200 тыс.

До недавних пор существенным минусом ипотечного кредитования, зарождающегося в Москве, было предоставление займа только под залог построенного жилья, или квартир, приобретаемых на вторичном рынке. Основная же проблема, которая не дает возможности классической ипотеке развиваться на первичном рынке жилья, носит юридический характер. Право собственности на недвижимое имущество возникает только после завершения строительства дома и сдачи его Госкомиссии. Даже по условиям, для основания возникновения ипотеки требуется залог недвижимого имущества, то есть готового завершенного объекта, у которого имеется конкретный владелец (собственник). Одновременно на пути продвижения этого весьма полезного для населения механизма кредитования приобретения жилья существует другие препоны. Как оказалось на практике, к моменту завершения строительства дома стоимость жилья в нем по сравнению с теми ценами, которые застройщики предлагают на этапе его возведения, значительно возрастает (примерно на 20-50%). При этом, к моменту сдачи домов Госкомиссии, в них практически не остается хороших квартир, и в основном можно приобрести только неликвид или жилье в непопулярных районах. То есть, за гораздо более высокую сумму (с учетом банковских процентов к моменту погашения долгосрочной ссуды стоимость жилья удваивается) человек приобретал, так сказать, не всегда первосортный и в дальнейшем неликвидный товар. Названная причина и явилась существенным тормозом в продвижении ипотеки в столице.

Ни у кого не вызывает сомнения, что сама программа носит очень смелый и рискованный характер, причем, для самих кредитных структур: ведь на момент строительства у квартиры нет собственника, при этом нет и самого предмета залога. Однако юридическую сторону вопроса удалось решить через оформление залога прав требований на квартиру по инвестиционному контракту. В таком случае покупатель квартиры на этапе возведения дома должен заключить с инвестором строительства инвестиционный договор и внести 40% от полной стоимости жилья, и для получения ипотечного кредита заложить в предложенном банке уже оплаченные и забронированные метры. На период строительства и государственной регистрации дома (по условиям программы до полутора лет) банк выдает кредит под 21% годовых в валюте, а после оформления квартиры в собственность заемщика и ее залога, ставка составит 15%, в будущем возможно ниже. Но если заемщик не сможет погасить кредит, а дом еще находится в стадии строительства, то права на квартиру перейдут банку, через который ДельтаКредит выдавала деньги. Финансовые риски страхуются, их поделят между собой все участники сделки: ДельтаКредит, страховая компания, банк, инвестор и заемщик.

Еще в прошлом году ДельтаКредит снизила сумму первоначального взноса с 30 до 20% на готовое жилье, и предприняла попытку выйти на рынок строящегося. В числе первых партнеров проекта стали операторы первичного рынка недвижимости: Первая ипотечная компания и Жилстройиндустрия. Суть договоренности состояла в том, что потенциальный заемщик оплачивал половину стоимости строящейся квартиры, а оставшуюся часть погашал за счет кредита, взятого в банке - партнере ДельтаКредит уже после сдачи дома Госкомиссии и оформления жилья в собственность. По словам главного специалиста ДельтаКредит Елены Тарасовой, услуга была востребована, и поскольку большая часть сделок в Москве заключается именно в данном сегменте рынка недвижимости, это и послужило причиной развития программы, а именно внедрения на столичном рынке новшества - кредитования покупки квартир в строящихся домах.

Евгения Лебедева

Сегодня программа уже работает, а ДельтаКредит подбирает новых партнеров из числа строительных компаний, которые, прежде всего, имеют безупречную репутацию и внушают доверие кредиторам. В сентябре текущего года в избранный круг участников программы ДельтаКредит была приглашена компания ОАО Квартал 32-33, которая успешно прошла аккредитацию международной компании DC Mortgage Finance Netherlands B. V. и подтвердила надежность в партнерстве по предоставлению кредитов под залог квартир в строящихся домах. Тем самым был открыт качественно новый виток ее развития - кредитование приобретения элитного жилья. Теперь элитные квартиры станут доступнее более широким слоям населения. Клиенты компании Квартал 32-33 по новой ипотечной линии смогут приобрести жилье как в домах высокой категории комфортности, которые возводятся на Ленинском проспекте, так и в жилых зданиях middle-класса, строящихся на улице Удальцова. Причем, покупая жилье на ранних стадиях строительства, удается сэкономить значительную денежную сумму, что существенно уменьшает стоимость квартиры в целом. И еще одна существенная деталь: все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры не облагаются подоходным налогом.

Последние десятилетия как в нашей стране, так и за рубежом, - рассказывает зам. директора по науке предприятия ЦНКБ (Москва), к. т. н. Дмитрий Киселев, - зафиксированы многочисленные аварии коллекторов. Проведенные недавно службами Мосводоканала и АО Мосинжстроя обследования канализационных коллекторов из сборных железобетонных труб, проложенных 10-20 лет назад в столице, показали, что их эксплуатация осуществляется практически в режиме непредсказуемого отказа. Последствия же аварий в масштабе крупного города, а тем более такого мегаполиса, как Москва или Санкт-Петербург (и особенно в центральной исторической части города), могут быть весьма серьезны... Радикальным решением проблемы коррозионной защиты подземных коллекторов может стать широкое применение новых композиционных материалов и в первую очередь полимербетона. Этот искусственный камнеподобный материал весьма прочен, влаго- и морозостоек, не образует трещин, хорошо выдерживает действие агрессивных сред. Он изготавливается из минеральных заполнителей (песка, щебня и др.), а также специального полимерного связующего. В качестве последнего могут быть использованы эпоксидные, полиэфирные, фурановые и др. смолы.

Известно, что канализационные сети - одно из самых уязвимых звеньев в системе подземных коммуникаций. Многолетний опыт эксплуатации в нашей стране и за рубежом показывает, что материалы, из которых изготовлены подземные трубы городских сетей, не в состоянии длительно выдерживать напор агрессивных сред как грунта, так и протекающих по ним стоков. Беспощадная коррозия в считанные годы разъедает эти жизненно необходимые системы. Углеродистые стали, цементобетоны, асбоцемент в условиях газо-воздушной среды коммунальных коллекторов разрушаются со скоростью, сопоставимой разве что со скоростью разрушения в растворах кислот. Так у бетонов коррозия достигает 15-20 мм/ год, а толщина трубы из углеродистой стали уменьшается на 0.3-0.5 мм ежегодно. Всего через 10-15 лет эксплуатации сквозная коррозия может привести к опасным экологическим последствиям.

В первую очередь это относится к элементам подземных коммуникаций - канализационных труб и колодцев. Как показывают проведенные испытания и имеющийся опыт эксплуатации (в основном за рубежом), коллекторы из таких полимербетонов способны безотказно прослужить до 50 лет и более. За рубежом полимербетонные трубы используются при прокладке инженерных коммуникаций с помощью специальных микротоннельных комплексов (например фирм Herrenkneht, Isaki, Soltau и др.). В России же пока эта технология не нашла широкого применения: ни полимербетонные трубы, ни подобные проходческие комплексы в нашей стране до настоящего времени не выпускались, закупка же их за рубежом требует немалых средств.

Сегодня интерес к этому строительному материалу растет. Именно полимербетон представляется специалистам тем надежным, долговечным и относительно недорогим конструкционным композитом, который способен заменить в строительстве такие известные материалы, как цементобетон, чугун, асбоцемент, сталь, строительные термопласты...

Особо надо подчеркнуть, что вся сырьевая и технологическая база для изготовления полимербетонных труб полностью отечественная. А это значит, что их производство в России и других странах СНГ вполне может быть налажено без использования дорогостоящих импортных материалов и оборудования.

Недавно на московском предприятии ЦНКБ (Центральное научно-конструкторское бюро) завершена разработка полномасштабного технического комплекса для производства труб из полимербетона. Создана оригинальная рецептура, технология и оборудование для изготовления отечественных полимербетонных труб диаметром от 300 до 1200 мм. Отработана технология изготовления специальных стеклопластиковых муфт и резиновых уплотнителей, с помощью которых осуществляется стыковка таких труб. Ведется также промышленная разработка первого отечественного микропроходческого комплекса, который позволит осуществлять бестраншейную прокладку трубопроводов (без разрытия почвы) в сложных горно-геологических и стесненных городских условиях.

Технология прошла государственную сертификацию и признана отвечающей всем требованиям использования трубопроводов в составе подземных канализационных сетей.

В настоящее время предприятием освоен выпуск наиболее ходовых труб диаметром в 300-600 и 1000 мм и длиной от 1 до 3 метров. Испытания полимербетонных труб, проведенные на стендах и в лабораториях НИИМосстроя, подтвердили их высокие прочностные и эксплуатационные характеристики. Они ни в чем не уступают лучшим зарубежным образцам и, что особенно важно, существенно дешевле.

В настоящее время кроме столицы полимербетонными трубами заинтересовались коммунальные службы Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Казани, Омска и ряда других городов.

Сегодня партия труб диаметром 300 мм уже успешно использована в практическом строительстве (при реконструкции двух участков канализационной сети в Москве) и заслужила самые хорошие отзывы специалистов.

В настоящее время учеными и инженерами ЦНКБ подготовлены перспективные разработки применения полимербетонов. В частности, для систем поверхностного водоотвода - в том числе ливневых и промышленных стоков, в производстве световозвращающих элементов (катафотов типа кошачий глаз) для осевых и краевых полос проезжей части автодорог, а также при строительстве емкостей диаметром до 3,5 м для сбора и хранения агрессивных жидкостей в самых различных производствах.

В заключение надо сказать, что возможности использования нового материала в строительстве значительно шире.

Алексей Лабунский

Перспективы использования новинки и здесь, по мнению специалистов, весьма заманчивы.

Открыт самый длинный тоннель в россии. Тепло и уют от камина. Формула совершенства от пкф ртд. Подспорье строителю - погрузчики. Rockwool для вентилируемых фасадов. Ваш идеальный дом. Конфликт из-за золотых ключей. Как рождается долгострой. Baufach-2001:итоги. Официальные экологи подтвердили безопасность кад. Второе рождение шпиля. Итоги прошедшего форума лесопромышленников. Датчане спасли парк.

Главная  Строительство 



0.0013