Строительство Без волшебных пузырьков Штукатурные составы! Тепло и ярко! Петербургский стиль Кровельная медь. За новинками! Специальный материал Считать воду! Ветонит Ладожская вода Тепло вашему дому День кленового листа Вмс кровельная медь Строительные материалы Крыша над головой Пергамин от петровича Контроль без разрушений Альфапол Мебель Кабинет руководителя Эргономичная мебель Интерьер кабинета Место для сидения Домашняя экология Прихожие Железная дверь Кожанеая мебель Офисные тумбочки Рабочие столы Стеллажи Выбор дивана Типы офисов Президент-комплекты Эргономика |
Главная Строительство Петербург едет в канны
По данным специалистов, в минувшем 2002 году, строителям удалось настолько заинтересовать население, что соотношение между первичным и вторичным рынками заметно выровнялось.
Причина успеховВ четвертом квартале 2002 года строители избежали цейтнота по срокам сдачи объектов, каковой наблюдался в 2001 году. Надо отдать должное Комитету по строительству, который на протяжении всего года внимательно следил за выполнением строительными компаниями своих обязательств. В итоге удалось более-менее равномерно распределить по кварталам прохождение всей дистанции.
На протяжении нескольких последних лет по количеству сделок с жильем вторичный рынок привык “выигрывать” у первичного “со счетом” 3: К началу 2003 года соотношение рынка долевого строительства к вторичному составило уже 1 к Сейчас главными аргументами строителей остаются меньшая (на 15–20%), чем на вторичном рынке стоимость квартир (и темпов роста цен), а также объективно более высокие потребительские качества нового жилья.
Постепенный ввод объектов помог в решении и другой важной задачи – своевременного подключения построенных домов к инженерным сетям. Поэтому обошлось без скандалов, подобных тому, что произошел под занавес 2001 года, когда в Приморском районе сразу несколько домов остались без отопления (а новоселы уже готовились к встрече Нового года).
В первом квартале было сдано в эксплуатацию 260 тыс. м² жилья, во втором – порядка 300 тыс. м², к финишной прямой строительный комплекс подошел, имея уже в активе почти 900 тыс. м². Для сравнения, в 2001 году, перед самым Новым годом строители умудрились сдать около 600 тыс. м² жилья.
Стоит отметить, что среди покупателей “единичек” особенно велика доля иногородних. Сейчас они участвуют почти в каждой третьей покупке этого типа квартир. Чаще всего речь идет о приобретении “минимального” жилья для детей, обучающихся в престижных петербургских вузах, и нацеленных на дальнейшее проживание в северной столице после устройства на перспективную работу. Семейные петербуржцы со средним достатком стараются выбрать квартиру среди “двушек” и “трешек”.
Выбор покупателейЧто касается предпочтений покупателей относительно типа новых квартир, специалисты компании “БИРЖА недвижимости” подтверждают, что повышенной популярностью продолжает пользоваться малогабаритное жилье. При этом, если доля 1-к.кв. в структуре спроса, по данным ряда строительных компаний, увеличилась по сравнению с прошлогодними показателями почти на 4%, то соответственно спрос на “двушки”, “трешки” и тем более – на крупногабаритное жилье несколько снизился. Таким образом, картина сейчас следующая: на 1-к.кв. приходится 49% платежеспособного спроса, на 2-к.кв. – 29%, на 3-к.кв. – 20%, и на более габаритное жилье – около 3%.
Наибольший рост цен специалисты отмечают в сегменте дешевых квартир в панельных домах, так как их доля в объеме типового жилья составляет чуть более 20%. Вот почему образовался дефицит предложения в этом типе жилья, который и провоцирует ускоренный рост цен. В среднем за этот год цены на первичном рынке типового жилья выросли более чем на 10%. Сейчас их значение уже перешагнуло знаковый рубеж в $500/кв.м. Интересно, что темпы роста средних цен в элитном сегменте рынка в течение последних 4–5 месяцев выше, чем в секторе типового жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их прирост составил около 17%. Средняя стоимость элитного жилья и квартир с повышенной комфортностью приближается сейчас к отметке в $1000/кв.м.
По типам домов продолжается укрепление позиций объектов в кирпично-монолитном исполнении, так как их доля достигла на сегодняшний день 47% от общего объема спроса. На втором месте обосновались кирпичные дома. На фоне их 30%-го участия в спросе панельные дома (16%), монолитные (всего 3%), реконструируемые (не более 3%) выглядят весьма скромно.
«Кто виноват?»
Понятно, что эти бесспорно весомые аргументы строителям очень удобно приводить в качестве объяснения причин роста цен на строящееся жилье. Однако нынешней осенью (при сохранении всех перечисленных факторов), тем не менее, цены оставались стабильными, и даже обошлось без традиционных заклинаний о неминуемом ажиотажном предновогоднем спросе, который обычно сопровождается скачком цен.
Еще сравнительно недавно среди специалистов первичного рынка недвижимости безраздельно господствовало мнение о том, что главной объективной причиной роста цен является неумолимое постоянное увеличение себестоимости строительства. Виновниками чаще всего назывались естественные монополисты (рост тарифов на топливо и энергию, и как следствие – дополнительные расходы на транспортные услуги), а также производители строительных материалов, чаще, чем хотелось бы повышающие цены на свою продукцию.
Сравнительный анализ динамики себестоимости убеждает в отсутствии прямой зависимости между ростом затрат на строительство и резкими скачками цен на новые квартиры. Не подтверждается, например, аргументация строителей, организовавших массированную PR-атаку на дольщиков летом прошлого года. Тогда всплеск цен объяснялся тем, что якобы из-за строительства кольцевой автодороги резко подскочили цены на строительные материалы, что повлекло увеличение себестоимости. И наоборот – гораздо более существенный рост себестоимости в третьем квартале нынешнего года почему-то не получил должного резонанса среди участников рынка и не стал поводом к заметному увеличению цен на продажи.
Сейчас по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) величина себестоимости составляет не менее $430/кв.м. Таким образом, наглядно подтверждается справедливость тезиса о неуклонном увеличении себестоимости. К примеру, доля сметной прибыли за период с 1999 года по сегодняшний день снизилась более чем в три раза, в то время как влияние стоимости материалов увеличилось на 7,5%. Несущественно повысились такие составляющие себестоимости как заработная плата рабочих, накладные расходы, эксплуатация строительной техники. Непосредственно производственная составляющая структурная часть себестоимости сейчас перевалила по данным специалистов РЦЦС за 70%.
Так или иначе, отсутствие единого мнения среди уважаемых многоопытных строителей убеждает лишь в одном – в отсутствии объективных универсальных подходов к ценообразованию. Поэтому дольщикам так трудно понять насколько обоснованными выглядят скачки цен на новые квартиры. Тем более что сами строители продолжают придерживаться традиционного постулата о том, что себестоимость строительства – коммерческая тайна “за семью печатями”.
«За семью печатями»По мнению аналитиков, на рост себестоимости в последнее время все более существенное влияние оказывает монополизация рынка строительных материалов и прежде всего – производства кирпича. Некоторые полагают, что эпицентром роста себестоимости стало панельное домостроение. Аргументы: увеличение производственных затрат домостроительных комбинатов в связи с переходом на новые современные серии домов и более качественные панели. Называют даже цифры – при плавном росте себестоимости кирпичных объектов в пределах 2–3%, увеличение себестоимости панельных домов в третьем квартале 2002 года составило более 15%.
Наш город уже несколько лет подряд принимает участие в форуме и Комитет по строительству выступает организатором пребывания петербургской делегации на подобных крупнейших международных выставках в сфере недвижимости.
В начале марта Санкт-Петербург будет представлен на одном из крупнейших международных форумов инвестиций в недвижимость, проходящем в Каннах MIPIM-2003.
Прежде всего, площадь выставочного стенда увеличена практически в два раза. В имиджевых целях на нем не будут размещены проекты, представленные на выставке, их каждый посетитель сможет рассмотреть на нескольких компьютерах, которые будут находиться на стенде. Кроме того, на большом экране в режиме нон-стоп будет показываться фильм о Санкт-Петербурге. Также все желающие с помощью компьютера смогут совершить виртуальную прогулку по нашему городу.
Сейчас в Комитете идет активная работа по подготовке к поездке. Каждую неделю в городском Центре инвестиционных проектов проходят рабочие совещания с участием администрации города и ведущих компаний инвестиционно-строительного комплекса северной столицы. Поскольку 2003 год — юбилейный для Санкт-Петербурга, это обусловило ряд изменений в концепции представления города в Каннах.
Если говорить о проектах, то на MIPIM-2003 не будут представлены жилищные проекты, как это было в прошлые годы. На стенде Санкт-Петербурга разместятся наиболее яркие проекты, реализуемые в нашем городе – строительство торговых комплексов, гостиничной инфраструктуры, логистических терминалов. Опыт показывает, что именно подобные проекты, связанные с комплексным развитием территории, вызывают наибольший интерес у западных инвесторов.
Запланирован ряд переговоров делегации Санкт-Петербурга с иностранными коллегами. В том числе встречи с правительством Монако и представителями торгово-промышленной палаты Франции. Кроме того, в честь 300-летия города пройдет приём, на который будут приглашены представители крупных европейских городов.
В рамках выставки пройдёт круглый стол Инвестиционные возможности Санкт-Петербурга, где будет подробно рассказано о действующем российском законодательстве, в частности, о Земельном кодексе и правовых особенностях инвестиционно-строительного комплекса нашего города. Также подготовлен аналитический сборник, посвященный изменениям макро- и микроэкономических показателей города.
|
|